サラリーマンでもできる注目の不動産投資と忘れてはいけないリスクを解説!

どうも、チェリーコークこと木村裕一です。

「木村さんが今最も注目している投資は?」

と聞かれたら、僕は迷わず「海外不動産」と答えます。

それくらい、僕は今この手の情報を集めまくっています。

 

なので、去年から頻繁に海外に視察に行っており、着々と購入の準備を進めています。

なぜ、海外不動産なのかというと、目標達成のために必要だからですね。

僕には30歳までに毎月1000万円の収入を自動で生み出す仕組みを作るという明確な目標があるんです。

先月29歳になったのであと約1年ですね。

で、この目標を達成するためには、海外の不動産を保有するのがベストだと考えています。

 

不動産は一度保有してしまえば、あとはほぼ何もしなくても毎月家賃収入を得られるという大きなメリットがあります。

ここがFXや株の短期投資とは大きく異なるところですよね。

FXのように一撃でドカンと稼げるわけではありませんが、その代わりいきなり値が下がりまくるということもないので長期的に安定した収益を得られるという特徴があります。

 

ま、仮に思ったような利益が出なかったとしても、そのときは売却すればいいだけなのでね。

FXや株と比べたらだいぶリスクの低い投資と言えます。

そのため、短期トレードのリスクヘッジとしても心強いです。

正反対の性質を持つという意味で、FXや株と不動産の愛称は抜群です。

 

ちなみに、今僕が狙ってるのはマレーシアやフィリピン、ベトナムなどの開発途上国にある高級物件です。

これらの国では今後さらに経済が発展し、国民の所得や人口が増えていくことがほぼ確定的です。

ということは住宅の需要も大きくなるわけで、今買っておけば家賃の大幅な上昇が見込めます。

「経済成長が起こるとそれと共に不動産価値も上がる」というのはこれまでの歴史において、何度も繰り返されてることなので間違いありません。

だからこそ、今のうちにこれらの国で不動産を買っておくべき、という合理的な判断ができるわけですね。

僕の周りでも海外の不動産を買って、そのまま向こうに移住していく社長さんがどんどん増えているので、僕もその流れに乗っていきたいと考えています。

ただ、海外ゆえに難しい部分もあります。

購入の際、融資を受けれるには受けれるけど、一定の割合で自己資金を含めなければならなかったり、日本に比べて金利がめちゃめちゃ高かったりなど・・・

僕も購入に向けて返済スパンのシミュレーションをしていますが、どんなに安い物件でも2~3ヶ月に1回は数百万円の支払いが来ます。

なので、海外不動産はあくまですでにある程度の自己資金がある人向けと言えますね。

そこで、この文章を読んでくれているあなたには、まずは国内の不動産に投資し、不労収入の柱を構築されることをおすすめします。

「え、でも日本はこれから少子化で人口も減っていくし、それなのに不動産なんて買って大丈夫かなあ・・・」

と心配される方もいるかもしれませんが、結論から言うと全く心配いりません。

安全な物件は普通にありますし、起こりうるリスクに対しては事前準備をすればいいだけです。

 

何より、国内の不動産投資には海外とはまた違った「チャンス」があるからです。

まず、国内の不動産であれば銀行から全額融資を受けて購入できるというのがでかいですよね。

これってつまり「他人のお金」で投資ができるってことです。

FXや株をこれから始めようという人に銀行が融資してくれることはまずないですが、「これから不動産投資で稼いでいきたいんです」という人だけは例外。

銀行は喜んで融資してくれます。

なぜなら、不動産自体に安定した資産価値があるからです。

なので、基本的に普通のサラリーマンの方でも不動産は余裕で買えるのです。

むしろ、サラリーマンであることの「信用」をフルに活用することで、今はマイナス金利政策の追い風もあり、融資を受けるハードルはめちゃくちゃ低くなっています。

 

もちろん、月々の返済が発生しますが、毎月入ってくる家賃収入の中から相殺できるので、実際のところほぼコストってかからないんです。

なので、僕はサラリーマンの方ほど、その利権を最大限活かせる、不動産投資をされるのを強くおすすめします。

というわけで、今回は今まであまり触れて来なかった不動産投資のメリットとリスクについてまとめて話していきたい思います!

 

不動産投資の仕組みと主なメリット

それでは「不動産投資がなぜ儲かるのか?」という点についてもう少し詳しく解説します。

不動産投資とは、不動産を買いそれを他人に貸し出すことで「家賃収入」を得る、という事業です。

これにより、たとえ自分が倒れたとしても、自分が海外旅行に行っていたとしても、物件に入居者がいる限り収入が入り続けます。

しかも、さっき言ったようにその購入資金は銀行が貸し出してくれるうえ、銀行への返済は家賃収入から賄えばいいので、場合によっては自分のお金を1円も使わずに資産を構築できるわけです。

物件の管理は多少必要かもしれませんが、それさえも管理会社に任せてしまえば、自分の仕事は本当に0。

結果、十分な収入さえ得られれば、海外で数ヶ月旅行することも余裕で可能になるのです。

まさに時間とお金の両方を得られるというのが不動産投資の最大のメリットですね。

 

なので、あなたがやるべきことはただ1つ。

どの不動産を買うかを見極めることだけ。

それだけで、あとは勝手に収入が発生してしまいます。

その他の不動産投資のメリット

ここまで紹介してきたことが、一般的によく言われてる不動産投資のメリットですよね。

ただ、実はこの他にも不動産を保有しておくと諸々の「いいこと」がたくさんあるんです。

せっかくなのでそれらも紹介しますね!

 

①老後の年金の代わりになる

 

今後、少子化がますます進めば、僕たちの世代の頃には少なくとももらえる年金の金額は今より確実に少なくなっているでしょう。

今でさえ年金が少なくて四苦八苦しているお年寄りの方がたくさんいるというのに、これがさらに少なくなったら・・・

考えるだけで憂鬱ですよね。

そんなとき、不動産投資で得られた家賃収入はたいへん魅力的です。

不労所得のため、老後の年金の代わりとして使うことができます。

②生命保険の代わりになる

『団体信用生命保険』て知っていますか?

これは投資用ローンに適用されるもので、あなたの身に万が一のことがあった場合、継続的な家賃収入が入る不動産を家族に遺してあげることができる制度です。

しかも、その際は残っている投資用ローンの返済は全額チャラになります。

なので、この制度によって遺族は不動産からの家賃収入をまるまる受け取ることができるわけですね。

また、いざという時は、その不動産を売却することでまとまった現金に換えることだってできます。

一般の生命保険の場合、万が一の時に備えて毎月お金を積み立てる必要がありますが、不動産投資ならそんな必要はなく、継続的な家賃収入を得ながら万が一の場合に備えることができるのです。

③インフレ対策になる

以前、どこかで円の価値は年月の経過とともに少しづつ減少していることをお話したと思います。

昔は50円で飲めた牛乳が、今は100円払わないと飲めない。

これは円の価値が下がったと同時に、物価が上昇したからです。

つまり『インフレ』です。

今後も物価の上昇は続くので、ただ銀行にお金を預けてるだけではお金の実質的な価値はどんどん目減りしてしまいます。

そこで有効なのが不動産投資です。

不動産の価格や家賃は物価の上昇とも連動するのです。

なので、インフレになってお金の価値が下がったとしても、不動産自体の価値は下がりません。

結果、インフレにも対応することができるわけですね。

④節税に有効活用できる

不動産投資は節税にも使えます。

しかも、個人の所得税ないし住民税だけでなく、法人の場合やもしくは相続税に関しても不動産を用いた節税が可能です。

それぞれの場合でどれくらい節税できるかや、節税をできる条件は変わってくるのですが、たとえば個人の所得税を節税する場合はその不動産投資で赤字を出すことが条件になります。

そうすれば給料から天引きされていた所得税が、赤字の分だけ戻ってきます。

これは税金が給料収入と不動産収入など、すべての収入の合計で納めるべき金額が決まるからです。

ただし、これは『ガチの赤字』でなくても構いません。

どういうことかと言うと、不動産投資ではあくまで『帳簿上の費用』が『帳簿上の売上』を上回っていれば、それを赤字として計上できるのです。

この『帳簿上の費用』を『減価償却費』と言います。

結果、実際に手元に残ったお金はプラスにも関わらず、税金分が戻ってくるというおいしい思いができるわけですね!

 

不動産投資で忘れてはいけないリスク

それでは、次は不動産投資についてのリスクについても解説していきます。

メリットも確かに大切ですが、やはりリスクを考慮しなくては対策のしようもありません。そのため、しっかりとリスクを理解して事前に対策ができるようにすることが大切です。

①空室リスクとその対策方法

 

空室リスクとは、購入したマンションへ入居者が来ず、

想定した家賃収入が得られないというリスクです。

 

通常、投資用マンション購入は金融機関から融資を受け、

家賃収入を返済にあてるため、

この家賃収入が入らないと自己負担で支払いする必要があります。

 

『家賃保証制度(サブリース制度)』を活用しよう!

 

「家賃保証制度」とは、購入した物件に入居者が入らない場合、

購入元となる不動産業者などが、

家賃の90%~80%を僕たちに支払うという制度です。

 

大事なのは不動産業者がこの制度を設けているか

事前にしっかりと確認することです。

 

不動産業者によっては

この家賃保証制度を設けていない場合も多いので、

購入する際は必ず確認をするようにしましょう!

 

②家賃滞納リスクとその対策方法

 

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わないというリスクです。

 

滞納が起こると想定した家賃収入が得られません。

 

そこで、この場合も自己負担で返済の支払いをしなければなりません。

 

『集金代行サービス』を活用する!

 

家賃滞納リスクには『集金代行サービス』を活用しましょう。

 

集金代行サービスとは入居者が家賃の支払いが滞ることがないよう、

あなたに代わって集金作業を行うサービスです。

 

手数料として家賃の数%かかりますが、

このサービスには家賃集金のほか

入居者応募や賃貸借契約、更新手続き、退去手続き、室内清掃、

クレームの処理など各種サービスが含まれる場合が多いので

ぜひ活用しましょう!

 

③退去修繕リスクとその対策方法

 

退去修繕リスクとは賃借人が退去したあと、

次の入居者が入るまで発生するリフォームや修繕の費用負担を指します。

 

東京都は賃貸住宅防止条例が定められているため、

入居状況によっては大家であるあなたに費用負担が発生する場合があります。

 

リフォームや修繕費用が安価な業者を押さえておく!

 

そこで、事前に安価な業者を押さえておくようにしましょう。

 

個人で探すというよりかは

実質的には物件購入前に不動産業者が提携している

業者の質を確認するのが対策となります。

 

④災害リスクとその対策方法

 

災害リスクとは、火災や地震などが災害によって

物件へ被害が生じるリスクを指します。

 

あなたが所有する物件での火災はもちろん、隣家からの飛び火、

さらに地震大国でもある日本では

大きな地震に対する対策も必要でしょう。

 

『自然災害火災保険』『地震保険』をかけるべし!

 

この災害リスクは『自然災害火災保険』『地震保険』

をかけることが一般的な対策方法となります。

 

また地震対策については新築や築浅の物件に多い、

『耐震性能』『免振性能』の高い物件を購入することでも

リスクを軽減することができます。

 

⑤エリアリスクとその対策方法

 

エリアリスクとは、地価が下がることで

家賃収入や売却時の収益(キャピタルゲイン)が少なくなるリスクを指します。

 

情報収集を徹底しておこう!

 

エリアリスクの対策としては、

購入する物件エリアの情報収集を行いましょう。

 

例えば築地市場は移転によって地価が変化することが予想されています。

 

築地というエリア自体は都内の一等地ですし、

再開発が進めば地価は上がるでしょうが、マイナスポイントとして

ブランド力が低下する点や土壌汚染問題などがあります。

 

エリアについてこまめに情報収集を行い、買い時を見誤らないことです。

 

⑥金利上昇リスクとその対策方法

 

金利上昇リスクとは、

金融機関からあなたに設定される金利が返済途中で見直され、

上昇した場合におこる返済額アップを指します。

 

現在の日本は史上最低レベルの低金利時代なため、

数十年という期間で考えれば、

金利が上昇することも考えなければいけません。

 

『借り換え』をおこなうことを想定して準備しておく

 

金融機関から金利の見直しがおこなわれた際、

『借り換え』をおこなうことで金利を抑えられる場合があります。

 

そのような借り換えをおこなう場合、

個人でも他金融機関へ手続きは可能ですが手間も時間もかかるため、

物件を購入・管理する不動産業者などへ相談してみるのが良いでしょう。

 

まとめ

 

基本的には売り手である不動産会社は

あまりその物件のデメリットを教えてくれません。

 

だからこそ、買い手である僕たちが

自分で様々なリスクを想定して準備できなければいけないのです。

 

 

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